A. Genel Olarak
Kira sözleşmesinin en önemli unsuru kira bedelidir. Kira sözleşmesinin tarafları, kural olarak kira bedelini özgür iradeleriyle belirleyebilirler. Kira ilişkisinin kurulması ve kira sözleşmesinin imzalanması sırasında, sözleşme özgürlüğü ilkesinin sınırları çerçevesinde taraflar kira bedelini belirleyebilirken; sözleşmenin devamı sırasında yeni kira dönemlerinde kira bedelinin tespiti birtakım yasal sınırlamalara tabi tutulmuştur.
Kira bedelinin hangi miktarda artırılacağı hakkında sözleşmenin tarafları arasında bir anlaşmaya varılamadığı yahut kira ilişkisinin beşinci yılının dolduğu durumlarda, kira bedelinin mahkeme aracılığıyla belirlenmesi, başka bir ifadeyle, kira tespit davası açılması mümkündür. Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından uygulama alanı bulmaktadır. Bunun haricinde arsa gibi taşınmaz veya araba gibi taşınır kiraları için kira tespit davası açılamaz.
Kira bedelinin tespiti konusunda üç ihtimal bulunmaktadır. Bunlar; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin herhangi bir anlaşmanın bulunmaması, anlaşmanın bulunması ve kira bedelinin belirlenmesine ilişkin herhangi bir anlaşmanın yapılıp yapılması önem arz etmeksizin süresi beş yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olmasıdır.
B. Kira Tespit Davasının Görünümleri
1. Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Herhangi Bir Anlaşma Bulunmaması Hali
Taraflar, kira sözleşmesinde kira artış şartı veya kira bedelindeki artış oranını belirlemedikleri takdirde, hakimin yapacağı belirlemenin üst sınırını tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) son on iki aylık ortalaması oluşturacaktır. Fakat bu halde hakim, kiralananın durumunu da göz önünde bulundurduğundan, hakkaniyet esasları çerçevesinde tüketici fiyat endeksinin altında bir artış oranına da hükmedebilecektir.
Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemenin bulunmadığı belirsiz süreli ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de Türk Borçlar Kanunu madde 344/II’ye göre hakimin kira bedelini belirlemesi mümkündür. Görüldüğü üzere, kira sözleşmesinde artış yapılacağına dair bir maddenin bulunmaması, mevcut ekonomik durum da göz önüne alındığında kiraya veren açısından problematik bir durum meydana getirmektedir. Bu nedenle, kira sözleşmelerinde artış maddesinin mutlaka yer alması önem arz etmektedir.
2. Kira Bedelinin Belirlenmesi İlişkin Anlaşmanın Bulunması Hali
Kira sözleşmelerinde taraflar, yeni kira döneminde uygulanacak artış oranını kararlaştırabilirler. Türk Borçlar Kanunu madde 344/I’e göre,
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Görüldüğü üzere, tarafların kira sözleşmesine ekleyecekleri hükümlerle yeni dönem için kira bedeline uygulanacak artış oranını belirlemeleri mümkün ise de bunun üst sınırı tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalar olacaktır. Buna göre tarafların belirleyecekleri artış oranı, TÜFE ortalaması ile sınırlı olarak geçerli olacaktır. Örneğin, kira sözleşmesinde yeni dönem için kira artış oranı %80 olarak belirlenmişse; ancak TÜFE oranı o ay için %50 olarak açıklanmışsa, bu durumda %50 ‘lik artış oranı uygulanacaktır.
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmadan açılacak bir kira tespit davasında hakim, TÜFE oranını geçmeyecek şekilde bir artışa karar verecektir. Ancak, bir istinaf mahkemesi tarafından, olağanüstü ekonomik gelişmeler sebep gösterilerek, beş yıl dolmadan da TÜFE sınırı gözetilmeksizin rayiç kiralar nisbetinde artış yapılmasına karar verilmiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi'nin 15.03.2023 Tarih, 2023/845 Esas - 2023/536 Karar sayılı kararında
"Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup davacının, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paralan, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar) Davacı vekilinin istinaf talebi doğrudur.”
ifadelerine yer verilerek konu ele alınmıştır. Ancak, bu kararın henüz bir yerleşik uygulama haline gelmediğini; beş yıl dolmadan açılacak kira tespit davalarında şartları varsa TÜFE sınırında bir artış yapılmasına karar verilebileceğine dikkat çekmek isteriz.
Beş yıllık sürenin dolmadığı kira sözleşmesinde artış maddesinin bulunduğu hallerde, kira tespit davasının açılmasına gerek bulunmaksızın otomatik artış uygulanacak, artışın hiç yapılmaması veya eksik yapılması durumunda da kiracının temerrüdü hali meydana gelecek ve temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunulabilecektir. (“Temerrüt Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi” başlıklı yazımızı incelemek için tıklayınız.)
Son olarak, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama oranlarının, açıklanan ayın bir önceki ayı verileri esas alınarak belirlendiğini ifade etmek isteriz.
3. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri
Türk Borçlar Kanunu madde 344/III’e göre,
"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir."
Buna göre, taraflarca kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenecektir. Hakim, kira bedelini, tüketici fiyat endeksinin son on iki aylık ortalaması oranındaki artış oranını, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler.
Hükümde geçen, “beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri” ifadesinin lafzından hareket edildiğinde, hükmün beş yıldan uzun sürenin kararlaştırıldığı belirli süreli sözleşmeler ile beş yıllık belirli süreli kira sözleşmesinin sona erip ilk kez bir yıllığına yenilendiği kira yılı ile sınırlı olarak uygulama alanı bulacağı sonucuna varılabilir. Fakat, bu ifade lafzi olarak değerlendirilmemeli, kanun koyucunun amacı da dikkate alınmalıdır. Buradan hareketle, Türk Borçlar Kanunu madde 344/III, taraflar arasındaki belirli süreli kira sözleşmesinin süresi ne olursa olsun veya beşinci yılın sonuna kadar sözleşme kaç kez yenilenmiş olursa olsun uygulama alanı bulacaktır. Yani örneğin, kira sözleşmesi 7 yıllık yapılmışsa da yedinci yıl beklenmeden beşinci yılın sonunda kira tespit davası açılabilecek; yine aynı şekilde, kira sözleşmesi 1 yıllık yapılmışsa ve 4 yıl daha uzamışsa, beşinci yılın sonunda kira tespit davası açılabilecektir.
Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde, tüketici fiyat endeksinin son on iki aylık ortalaması oranının yanında emsal kira bedelleri ve kiralananın durumunun da göz önünde bulundurulması gerektiği belirtilmiştir. Emsal kira bedeli, diğer bir ifadeyle rayiç bedel veya olağan rayiç, belirli bir çevrede muntazaman ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kiralayanlar ve kiracılar tarafından kabul edilmiş, istikrar kazanmış kira bedellerinin ulaştığı belli değeri ifade etmektedir. Kiralananın durumu ise, kiralananın yaşı, büyüklüğü, kullanılan malzemelerin kalitesi gibi kiralananın niteliklerini ifade etmektedir.
Türk Borçlar Kanunu madde 344/III, kira bedelinin TÜFE göre belirlenmesi zorunluluğunu beş yılla sınırlandırmıştır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmuş ise, kira bedeli artık emsal rayiç kira bedelleri gözetilerek belirlenecektir.
Son olarak, kanun maddesinde yer alan “bundan sonraki her beş yılın sonunda” ifadesinden, tespit davasının açılması durumunda belirlenen yeni kira bedelinden itibaren 5 yıl geçmesi akabinde yeni bir kira tespit davasının açılabileceği anlaşılmaktadır. Bu süreye uyulmaksızın açılacak kira tespit davasında belirlenecek yeni dönem kira bedeli rayiçlere göre değil, TÜFE oranları gözetilerek belirlenecektir.
4. Yabancı Para Üzerinden Yapılan Kiralamalar
Türk Borçlar Kanunu madde 344/IV’te, kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılmış olması halinde, yeni dönem kira bedelinin nasıl belirleneceği düzenlenmiştir. Hükme göre, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu hüküm nisbi emredici nitelikte olup tarafların, kiracı aleyhine aksini kararlaştırması mümkün değildir. Bu nedenle, sözleşmede artış oranı kararlaştırılmış bile olsa beş yıl boyunca kira bedelinde artış yapılamayacaktır.
Düzenlemedeki “beş yıl boyunca” ifadesi, tarafların beş yıldan sonrası için bir artış öngörebilecekleri şeklinde anlaşılmakta ise de bu husus tartışmalıdır. Bir görüşe göre, artış yasağının beş yıl ile sınırlandırılmasının sebebi, beşinci yıldan sonra Türk Borçlar Kanunu madde 344/III’e göre emsal bedelin tespitinin istenebiliyor olmasıdır. Dolayısıyla, burada belirtilen beş yıl, kira bedelinde artış yasağının sona erdiği süre olarak anlaşılmamalıdır. Diğer bir görüşe göre ise, taraflar beşinci yılı bitiminden itibaren yeni kira bedelinin ne olacağı veya ne oranda artırılacağını kararlaştırabilirler.
Kira bedelinin doğrudan yabancı para şeklinde kararlaştırılmayıp yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılması ya da kıymetli madene endeksli olarak kararlaştırılması halinde de bu hüküm uygulama alanı bulacaktır.
Türk Borçlar Kanunu madde 344/IV’ün son cümlesinde, beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmünün uygulanacağı belirtilmiştir. Buna göre, beş yılın sonunda hakim; emsal bedeller, kiralananın durumu, tüketici fiyat endeksinin son on iki aylık ortalamasındaki artış oranı ve yabancı para değerindeki değişiklikleri göz önünde bulundurarak hakkaniyete göre kira bedelini belirleyecektir.
Bunun dışında ise, 13.09.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanlığı kararı ile Türkiye’de yerleşik kişilerin, Türkiye’de bulunan taşınmaz hakkında yapacakları kira sözleşmelerinde kira bedelinin döviz olarak belirlenmesi yasaklanmış ve birtakım idari yaptırımlara tabi tutulmuştur.
C. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği, Açılma Süresi ve Hukuki Sonuçları
Kira bedelinin tespiti davasını, taşınmazın maliki açabileceği gibi, taşınmazı kiralayan ya da kiracı da açabilir [1]. Kira bedelinin tespiti ancak kira sözleşmesinin varlığı halinde istenebilecektir. Kiralanan kiracı tarafından tahliye edilmiş olsa da tahliye tarihine kadar kira bedelinin tespiti istenebilir [2]. Yine kira konusu taşınmazın el değiştirmesi ihtimalinde de önceki kiraya veren tarafından Türk Borçlar Kanunu madde 345’te belirtilen sürede ihtarname gönderilmişse veya dava açılmışsa, yeni malik açılan davanın tarafı haline gelecek yahut yeni malik tarafından açılacak davada verilen karar da geriye etkili olacaktır.
Kira tespit davasında verilen ilamlar, kesinleşmeden takibe koyulamaz [3]. Kira tespit davası, adı üstünde bir tespit davası olup eda hükmü içermemektedir [4]. Bu nedenle, kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni dönem kira bedeli ilamlı icranın konusunu oluşturamaz. Kira tespiti sonucu belirlenen yeni dönem kira bedeli için fark bedeller bakımından ilamsız icra takibi yapılabilir; buna karşılık, tespit davasında hükmedilen yargılama giderleri ile avukatlık vekalet ücretleri ilamlı icra yoluyla talep edilebilir.
Kira tespit davalarında belirlenen yeni dönem kira bedelleri, vergiler dahil brüt olarak belirlenir [5]. Kira tespiti davalarında verilen hükümle belirli hale gelen ve geçmişe yürüyen yeni dönem kira bedeli sebebiyle oluşan kira farkları alacağına, ayrıca bir ihtara veya ihbara gerek bulunmaksızın, kira tespiti kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülebilir [6].
Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, kira tespit davasında fazlaya ilişkin talepler saklı tutulamaz ve ıslah yapılamaz [7]. Yine Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, kira tespit davasında kiracının eski kiracı olması halinde, bilirkişi raporu ile belirlenen tutardan %10-20 oranında hakkaniyet indirimi yapılmaktadır [8].
Türk Borçlar Kanunu madde 345/I’e göre,
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.”
Düzenlemede kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği belirtilmekle birlikte; davanın açılma zamanı, tespiti talep edilen kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı konusunda önem taşır.
Kira bedelinin belirlenmesi davasının hangi kira dönemine etki edeceği TBK m. 345/II’de düzenlenmiştir. Buna göre,
“Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Buna göre kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmış veya kira bedelinin artırılacağı hususu bu süreye kadar kiracıya yazılı olarak bildirilmişse dava, izleyen dönemin sonuna kadar açılabilir ve bu durumda alınan karar geriye etkili olacak ve yeni dönem kira başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Buna karşılık, bu sürede dava açılmamış veya karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmamışsa, açılan tespit davası sonucunda belirlenen bedel bir sonraki kira yılında uygulanacaktır. Örneğin, 01.01.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde beşinci yılın sonu 01.01.2024 olacaktır. Kira sözleşmesinde artış yapılacağına dair bir hüküm bulunmadığı takdirde, 01.01.2024 tarihinden geriye doğru 30 gün öncesine kadar, yani 02.12.2023 tarihine kadar dava açılması yahut en geç bu tarihe kadar artış yapılacağı ve dava açılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması gerekir. Yazılı bildirimin yapılması ihtimalinde, dava 31.12.2024 tarihine kadar açılabilir ve bu durumda kira tespiti 01.01.2024 tarihinden itibaren geçerli olur.
Durum bu olmakla birlikte, Türk Borçlar Kanunu madde 345/III’e göre,
“Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Buna göre, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır [9]. Yukarıda örneği tekrar edecek olursak; 01.01.2024 tarihinden 31.12.2024 tarihine kadar herhangi bir zamanda açılacak tespit davasında verilecek tespit hükmü 01.01.2024 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Bu nedenle, kira sözleşmelerinde artış yapılacağına dair hükümlerin bulunması oldukça önemlidir.
Son olarak ifade edilmesi gerekir ki 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun “Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk” başlıklı 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına dahil edildiğinden, kira tespit davasını açmadan evvel de dava şartı arabuluculuğa başvurulmuş olması zorunludur.
Kira tespit davaları oldukça nitelik ve özel uzmanlık gerektiren davalar olduğundan, kira tespiti talepli dava süreçlerinde bir avukat yardımının alınması tavsiye edilmektedir.
Saygılarımızla.
ÖRNEKERKOÇAK DANIŞMANLIK & DAVA & ARABULUCULUK
[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.11.2012 Tarih, 2012/17279 Esas - 2012/22404 Karar
[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 16.09.1980 Tarih, 1980/4047 Esas - 1980/4475 Karar
[3] Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu 12.11.1979 Tarih, 1979/1 Esas – 1979/3 Karar
[4] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 24.02.2016 Tarih, 2014/348 Esas – 2016/173 Karar; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 06.03.2019 Tarih, 2018/5932 Esas - 2019/3733 Karar; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 13.04.2016 Tarih, 2016/4721 Esas - 2016/6720 Karar; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 13.09.2018 Tarih, 2018/3472 Esas - 2018/8015 Karar; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 16.10.2018 Tarih, 2018/4305 Esas – 2018/9893 Karar
[5] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 18.12.2018 Tarih, 2018/3705 Esas - 2018/12905 Karar
[6] Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu 24.11.1995 Tarih, 1994/2 Esas - 1995/2 Karar
[7] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.03.2021 Tarih, 2017/2792 Esas - 2021/267 Karar
[8] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 13.02.2019 Tarih, 2017/5914 Esas - 2019/1063 Karar; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 05.10.2021 Tarih, 2017/977 Esas – 2021/1168 Karar
[9] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 19.06.2019 Tarih, 2017/8904 Esas - 2019/5582 Karar
コメント